Les despeses de conservació i reparació en un habitatge no llogat, sinó en expectatives de lloguer, són deduïbles dels rendiments del capital immobiliari.

Una recent consulta vinculant de la direcció general de tributs de data 11 de desembre de 2018 (V3146/2018) ve a establir que les despeses incorregudes prèviament al lloguer d’un habitatge com poden ser, el canvi d’aparell d’aire condicionat i caldera, acoltellat del sòl i pintura de l’immoble tindran la consideració de despesa deduïble d’acord amb l’art. 13 del RD 439/2007 IRPF.

Segons aquest article, tindran la consideració de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari totes les despeses necessàries per a la seva obtenció. En particular:

  1. Els interessos dels capitals aliens invertits en l’adquisició o millora del bé, dret o facultat d’ús o gaudi del qual procedeixin els rendiments, i altres despeses de finançament, així com les despeses de reparació i conservació.
  2. Els tributs i recàrrecs no estatals, així com les taxes i recàrrecs estatals, qualsevol que sigui la seva denominació, sempre que incideixin sobre els rendiments computats o sobre els béns o drets productors dels mateixos i no tinguin caràcter sancionador.
  3. Les quantitats reportades per tercers en contraprestació directa o indirecta o com a conseqüència de serveis personals, tals com els d’administració, vigilància, porteria o similars.
  4. Els ocasionats per la formalització de l’arrendament, subarrendament, cessió o constitució de drets i els de defensa de caràcter jurídic relatius als béns, drets o rendiments.
  5. Els saldos de dubtós cobrament sempre que aquesta circumstància quedi prou justificada. S’entendrà complert aquest requisit:
    • Quan el deutor es trobi en situació de concurs.
    • Quan entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu haguessin transcorregut més de sis mesos, i no s’hagués produït una renovació de crèdit.
  6. L’import de les primes de contractes d’assegurança, bé siguin de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de cristalls o uns altres de naturalesa anàloga, sobre els béns o drets productors dels rendiments.
  7. Les quantitats destinades a serveis o subministraments.
  8. Les quantitats destinades a l’amortització de l’immoble.

Ara bé, la deducibilitat de les despeses anteriors a l’arrendament està condicionada a l’obtenció d’uns ingressos. Per això, en el cas que l’habitatge no estigui llogada, sinó en expectatives de lloguer, es fa necessària l’existència d’una correlació entre les despeses de conservació i reparació, i els ingressos derivats del posterior arrendament de l’habitatge.

Per tant, en la mesura en què les reparacions es dirigeixin de forma exclusiva a posar l’immoble en condicions de poder arrendar-lo tindran la consideració de despeses deduïbles. L’import màxim deduïble per les despeses de reparació i conservació efectuats en l’habitatge, no podrà excedir de la quantia dels rendiments íntegres del capital immobiliari computats en el període impositiu per l’arrendament del citat habitatge, l’excés podrà computar-se en els quatre anys següents.