La tributació indirecta de la venda d’un immoble per part d’una empresa requereix d’una anàlisi detallada. En les següents línies fem una síntesi dels principals aspectes a tenir en compte.

Així, en primer lloc, hem de determinar si venem un terreny o una edificació.

Si venem un terreny:

  • Terrenys Edificables (solars o amb llicència administrativa per edificar): Estaran SUBJECTES i NO EXEMPTS, tributa per IVA.
  • Terrenys rústics i altres no edificables: com a regla general estaran SUBJECTES i EXEMPTS, no tributa per IVA. Com a excepció, no estaran exempts, encara que tinguin la condició de no edificables, els lliuraments de terrenys en curs d’urbanització, així com els lliuraments de terrenys amb edificacions en curs de construcció, excepte els destinats a parcs, jardins, i vials d’ús públic .

Si venem una edificació, s’aplicaran les següents regles:

Els primers lliuraments estaran subjectes i no exemptes a l’IVA.

Les segones i ulteriors entregues d’edificacions estan subjectes i exemptes d’IVA com a regla general.

I com saber quan és primera o segona entrega?

Dependrà d’ús o destí que se li hagi donat a la edificació la construcció de la qual o rehabilitació estigui acabada:

 

Ús o destinació Caràcter del lliurament
Si ha estat desocupada Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Ocupada per el promotor per a finalitat diferent de l’arrendament

  

Per a ús privat (autoconsum).

 

  

Subjecta i no exempta: tributa per IVA

 
Afecte a l’activitat empresarial, però transmissió  abans de 2 anys d’ús ininterromput. Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Afecte a l’activitat empresarial, però transmissió després de 2 anys d’ús ininterromput. Subjecta i exempta: no tributa per IVA
Arrendada sense opció de compra o cedida a titular de drets reals  

Transmissió després de 2 anys d’ús ininterromput.

 

 Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Transmissió després de 2 anys, al mateix arrendatari o titular del dret real. Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Transmissió després de 2 anys a tercers. Subjecta i exempta: no tributa per IVA

 

* Cal destacar algunes excepcions aplicables a la regla general: Segones i ulteriors lliuraments d’edificacions que estaran SUBJECTES I NO EXEMPTES:

 

Lliurament d’una edificació per demolir amb caràcter previ a nova promoció. Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Lliurament d’edificacios per a la seva rehabilitació per l’adquirent. Subjecta i no exempta: tributa per IVA
Lliurament d’edificacions “efectuades en l’exercici de l’opció de compra inherent a un contracte d’arrendament financer” efectuades per entitats de leasing. (Nota: serveix el compromís d’exercitar l’opció). Perquè estigui Subjecta i no exempta, la durrada mínima del contracte ha de ser de 10 anys. Tributa per IVA.

Si la durada es inferior a 10 anys, lliurament subjecte i exempta. No Tributa per IVA.

 

És important fer referència a la possibilitat de renunciar a l’aplicació de l’exempció en els lliuraments de terrenys i lliuraments de segones i ulteriors edificacions. Per a això han de complir els requisits següents:

  • L’adquirent ha de ser empresari o professional, amb dret a la deducció total o parcial de l’impost.
  • Quan l’empresari o professional no pugui complir l’anterior, també és aplicable quan en funció de la destinació previsible, els béns adquirits hagin de ser utilitzats en la realització d’operacions que originin dret a deducció.
  • La renúncia ha d’efectuar-se de manera expressa.

En els supòsits de renúncia a l’exempció, serà d’aplicació la inversió del subjecte passiu que preveu l’article 84 Un lletra e) de la Llei 37/1992 d’IVA.

Finalment, adjuntem enllaç en el qual es detalla la coordinació entre IVA i ITP.