En época de crisis las subastas de pisos pueden ser una buena opción para acceder a una propiedad con importantes descuentos.

De entrada, es necesario saber que existen diferentes tipos de subastas: judiciales, de la Seguridad Social, de Hacienda o privadas. Las más concurridas son las judiciales y las privadas, donde pueden encontrarse rebajas de hasta el 50%.

¿Cómo funcionan las subastas de pisos?

Cualquiera puede participar en una subasta pública, a menos que tenga algún impedimento o restricción legal, o sea personal relacionado con el expediente de la subasta. El deudor, a quien le han embargado el piso, puede participar a través de otra persona.

No obstante, debe tenerse en cuenta que para participar en una subasta pública del juzgado hay que tener suficiente solvencia. La ley de Enjuiciamiento Civil establece la obligatoriedad de consignar el 5% del valor del inmueble antes de la puja, y en caso de ganarse la subasta, el adjudicatario dispondrá de 20 días para abonar el resto del importe si no quiere perder ese depósito.

Se pueden consultar las subastas existentes, en el tablón de anuncios de los juzgados donde se exponen los edictos de subastas. Además, la convocatoria de la subasta se anuncia en el “Boletín Oficial del Estado” y en el Portal de la Administración de Justicia.

¿Qué precauciones deben tomarse en una subasta?

Es necesario asegurarse que lo que sale a subasta es la propiedad completa del bien y tener en cuenta los siguientes aspectos:

  1. Acudir al juzgado previamente y estudiar el expediente judicial que saca la vivienda a subasta, poniendo especial atención en que las notificaciones a los demandados sean correctas, y en la tasación, si la hubiese. Hay que leer atentamente la descripción de la vivienda por la que se puja, para evitar situaciones en las que se esté pujando por:
  • El derecho de usufructo: No se adquiere la propiedad, sólo el derecho a disfrutar del piso durante un periodo pactado.
  • Nuda propiedad: es lo contrario del derecho de usufructo, no podrás vivir en el piso de tu propiedad si otra persona tiene derecho a su uso.
  • Una parte indivisa: cuando la propiedad de la vivienda pertenece a varias personas y sólo le compras una parte.
  • Si el piso está habitado: si en el piso hay inquilinos o todavía vive el propietario demandado, tendrás que esperar el tiempo del proceso de desahucio para poder entrar y vivir en la vivienda.
  1. Las cargas sobre el inmueble: si existen cargas sobre el piso, como hipotecas impagadas, las asumirá el comprador. En general, si hay cargas, se restan de la valoración inicial, es decir, del precio de salida en subasta. Para no tener sorpresas desagradables, es recomendable pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, donde aparecerán las cargas del inmueble.
  2. Los gastos finales: También es necesario saber que además de lo que pagues en la subasta, se generarán otros gastos relacionados con la vivienda, como son:
  • Los costes de la inscripción de la vivienda y de la cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad.
  • Los tributos, como el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Los gastos de comunidad y el IBI que no hubiera pagado el anterior propietario, correspondientes a la última anualidad vencida y la corriente.

En todo caso, resulta siempre aconsejable acudir a un profesional si quieres evitar sorpresas desagradables; la subasta requiere preparación, unos sistemas informáticos y conocer la normativa aplicable.