El arrendador renuncia al cobro de la renta durante el tiempo equivalente al coste de las obras que ejecutará el inquilino.

Desde 2013, con la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Vivienda, se incluye la rehabilitación por renta en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duración mínima de tres años del contrato o la posibilidad de terminar el mismo a partir del sexto mes.

Mediante esta opción, muchos herederos de viviendas sin dinero suficiente para afrontar las reformas necesarias en las mismas, pueden sustituir la renta mensual por la ejecución de obras. A cambio, los inquilinos se comprometen a hacer mejoras por un valor determinado durante un plazo concreto, en el cual no tienen obligación de pagar renta alguna.

La rehabilitación de vivienda a cambio de renta no es un derecho del inquilino, sino un acuerdo. En estos casos, se pacta lo que las partes convengan atendiendo al valor de las obras y del alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 400 euros y el inquilino se compromete a ejecutar unas obras que le costarán 4.000 euros, eso significará que durante 10 meses no deberá pagar la renta. El valor de las obras puede ser tan significativo que el inquilino no llegue a abonar ninguna renta durante toda la vigencia del contrato.

No es un contrato de alquiler cualquiera. Tanto la renta como las obras tienen que estar cuantificadas conforme a un proyecto en el que se especifiquen calidades, acabados, materiales, precio, plazos, etcétera.  El beneficio más importante para el inquilino es no tener que disponer de dinero en efectivo para poder acceder a una vivienda. La recompensa para el propietario es conseguir una vivienda revalorizada.

Ahora bien, al propietario del inmueble las obras no le salen gratis, sino que las paga renunciando al cobro de la renta y tendrá que tributar por ellas en el IRPF como rentas en especie.

La reforma por renta o la renta mixta -parte económica y parte obras- puede darse al comienzo del arrendamiento o después, aunque lo más habitual es que se acuerde en la firma del contrato. Bajo esta premisa encajan todo tipo de obras, aunque parece que va más encaminado a las de cierta envergadura, ya que la ley habla de “rehabilitación o reforma”. En la rehabilitación por renta la obligación principal del inquilino son las obras, o las obras más una renta simbólica.

Que casero e inquilino pacten esta fórmula es una buena idea para dar salida a las viviendas degradadas, antiguas, que no cumplen las condiciones de habitabilidad y que de otra forma estarían vacías.