La vivienda habitual tiene un tratamiento especial en IRPF e Impuesto sobre Patrimonio. Así, puede facultar la aplicación de determinadas deducciones y/o exenciones. Consideramos por ello hacer un breve repaso de los mismos.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como por ejemplo la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Recordemos que las plazas de garaje, con el máximo de dos, y los anexos adquiridos conjuntamente con ésta, se asimilan a la vivienda habitual, a efectos de la deducción.

En cuanto a las condiciones para poderse acoger a la deducción por inversión en vivienda habitual, cabe recordar que sólo es aplicable a adquisiciones realizadas hasta el 31-12-2012. Es decir, a partir del 1 de enero de 2013 sólo tendrán derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:

  • Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribu­yentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

El importe máximo de las inversiones con derecho a deducción es de 9.040 euros anuales por el total de los conceptos.

Si se opta por la tributación conjunta, el límite es exactamente el mismo y se aplicará en la misma cuantía.

Si se invierte más que dicho importe, el exceso no podrá trasladarse a ejercicios futuros.

Si estamos ante el supuesto de cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones para adecuar la vivienda habitual del contribuyente por razón de su discapacidad, el importe máximo de la inversión con derecho a la deducción asciende hasta 12.080 euros anuales. El exceso tampoco podrá trasladarse a ejercicios futuros.

En cuanto a la tributación de la venta de la vivienda habitual, regulada en los artículos 38.1 LIRPF y 41 del Reglamento, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Se entenderá que se está transmitiendo su vivienda habitual:

  • Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
  • Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber traslado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Sin perjuicio de lo anterior, hay que tener en cuenta la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Estará exenta la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión onerosa o lucrativa de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si se transmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia. Dicha exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

Por último, es importarte recordar el tratamiento que tiene la vivienda habitual en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Según establece el artículo 4 de la LIP, está exenta la vivienda habitual del contribuyente, con un importe máximo de 300.000 euros.

Se aplicará la exención el sujeto pasivo que ostente el derecho de propiedad o un derecho real de uso o disfrute sobre la vivienda habitual.

Los contribuyentes que sean titulares de derechos que no den lugar al uso y disfrute de la vivienda habitual como, por ejemplo, la nuda propiedad, que únicamente confiere a su titular el poder de disposición de la vivienda, pero no su uso y disfrute, no podrán aplicar la exención de la vivienda habitual.